开发商签订前期物业合同 业主能否拒付物业服务费？

​​居住舒适的小区离不开物业服务企业的贴心服务，亦离不开业主的共同配合。开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同，由物业服务企业为小区提供物业服务，业主以自己未签订前期物业服务合同，不是合同相对方为由，要求免除物业服务费。这样的主张，是否有法律依据？

李某2018年与广西某房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于灌阳县某小区的房屋，并于2019年办理了收房手续。房地产有限公司聘请了一家物业服务公司作为小区前期物业管理单位，后该物业服务公司撤走。因此时尚未成立业主委员会，房地产有限公司经选聘后，与另一家物业服务企业签订前期物业服务合同。2020年1月1日至2021年8月31日，李某拖欠物业服务费。经物业服务企业再三催告，李某仍没有支付拖欠的物业服务费。于是，物业服务企业将李某诉至灌阳县人民，要求其支付拖欠的物业服务费1200元。

李某辩称，房地产有限公司无权在未经小区业主同意的情况下，直接与物业服务企业签订前期物业服务合同。业主并未与物业服务企业签订合同，未与其建立物业服务合同关系，业主不是物业服务合同当事人。因此，他有权拒交物业服务费。

灌阳县审理后认为，根据民法典第939条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，作为建设单位的房地产有限公司与物业服务企业订立的前期物业服务合同合法有效。李某作为小区业主之一，该合同对其具有法律约束力。物业服务人和小区业主均应按照合同约定履行各自义务，业主以自己未与物业服务企业签订合同，不是合同当事人为由进行抗辩的，不予采纳。

灌阳县作出判决：李某应向物业服务企业支付物业服务费1200元。

法官说法

民法典第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。作为建设单位的房地产有限公司与物业服务企业订立的前期物业服务合同合法有效，具有法律约束力，应当受法律保护。业主接受了物业服务人提供的物业管理服务，应当按照合同约定支付相应的物业服务费。

当然，法律也对业主如何维护自身合法权益作出了相应规定。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。因此业主应当按约定缴纳物业服务费，如果对物业服务企业存在不满情况，可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人，而不能以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。

 

来源：广西法治日报

​记者：段可可